[정보]중개수수료 아는만큼 세이브 가능하다.

중개수수료(중개보수)의 경우 거래대상물 종류에 따라서 거래가액 구간별로 요율이 정해져있음.

매매, 전세의 경우는 거래가액 딱 픽스되니 계산하기 쉬움


월세의 경우 환산보증금으로 거래가액 계산함

환산보증금은 보증금 + (월세 * 100)

환산보증금 결과가 5000만원 미만이면

보증금 + (월세 * 70)


예를 들자면 주택임대차 보증금 1000만원에 월세 40과 보증금 1000만원에 월세 30은 중개수수료 차이가 남

1000에 40

1000+4000(40*100) = 5000만 -> 수수료 20

1000에 30

1000+(30*70) = 3100만 ->수수료 155000


가끔 1000에 30만을 환산보증금 4000만으로 계산하는 어이없는 중개업소도 존재(대부분 실수)

이 경우 수수료 20만 나옴


그 외 몰라서 더 낼 수도 있는 유형 몇개 적어본다.


 1번 월세에 관리비나 부가세 혹은 둘 다 포함시켜서 환산보증금 계산

-> 은근히 많이 나오는 유형! 환산보증금 계산시 관리비나 부가세는 미포함

    예를 들어 1000만에 40만인데 관리비 5만, 부가세 별도일 경우 걍 1000만에 40으로만 계산하면 되는데
                 계약서에 관리비 부가세 다 포함시켜서 1000만에 49만으로 작성해서 중개수수료 더 나오는 경우
                 행여나 관리비, 부가세 포함된 월세로 계약서 작성시에는 순수 월차임만 적고 관리비, 부가세 별도로
                 기재하고 진행요청
                 살포시 현금영수증 요청하고 현금영수증 들고 관할 지자체 담당자에게 이의제기하면 고스란히 차액 돌려받을 수 있도록
                 푸쉬 가능하니 참고해라.

2번 모든 중개수수료는 협의가 가능하다.

-> 주택외 중개대상물만 1천분의 9이내에서 협의로 알고 있지만 고정요율로 보이는 중개요율도 다 협의가능
    고정요율로 보이는 숫자는 상한요율에 불과
    다만 중개보수 관련 분쟁시 법원 조정과정에서 보면 주택의 경우 상한요율에서 인정받는 케이스 다수.
    반면에 1천분의 9이내 협의 구간은 법원에서 1천분의 9 다 받아라 하는 케이스가 오히려 적음.
    그러니 1천분의 9이내 협의 구간은 중개업소 중개태도 보고 잘 협의해라.


3번 오피스텔 중개수수료 

-> 이미 오래전부터 오피스텔 중개수수료는 주거용오피스텔이냐 아니냐로 구분해서 진행함.
    주거용 오피스텔이냐 아니냐는 사용목적이 아니라 오피스텔 상태로 구분함
    전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용입식부엌, 전용수세식화장실, 목욕시설 갖췄으면 주거용오피스텔에 해당
    이 구간은 매매 1천분의 5, 임대차 1천분의 4임
    그런데 간혹 주거용오피스텔인데 홈쇼핑 사무실 목적으로 쓴다고 하면 건축물대장 보여주면서 업무용 시설이라
    1천분의 9이내에서 협의해야 한다는 뻘소리 하는 중개업소도 존재.
    주의요망!

4번 근린생활시설 원룸

-> 중개수수료 책정 근거는 주거용오피스텔 제외하고는 실사용 용도가 아니라 건축물대장상 기준으로 건축물 기준 세움.
    가끔 풀옵션 원룸 들어가는데 엄청난 수수료 요구해서 놀라는 경우 있을텐데 원인은 해당 방이 근린생활시설로 돼있는
    층에 있어서 그럼.
    이 경우에는 1천분의 9이내 협의가 맞긴 함.
    하지만 근생원룸 불법임. 이 부분에 있어서 중개업소에서 충분하게 확인설명 진행하고 가는 케이스 드뭄
    이 점 이용해서 걍 주택임대차에 준하는 수수료 선에서 협의보는게 좋음

5번 상가권리금 중개수수료

-> 권리금에 대한 중개수수료는 법제화되어 있지 않음.
    권리금 중개에 대한 댓가는 국토교통부 유권해석과 대법원 판례상 판단이 불일치 하는 부분이 있음.
    국토교통부에서는 권리금계약서 작성을 통해 수령하는 금액은 중개수수료에 해당되지 않아서 초과중개수수료
    청구에 해당되지 않는다로 보고 있고 대법원에서는 권리금계약은 당연히 임대차계약과 수반되는 계약이라
    중개업소가 임대차계약 알선을 위해 당연히 살펴야할 하나의 필수과정으로 봄
    따라서 중개수수료 이외에 권리금계약을 통한 금전수수는 초과수수료에 해당될 여지가 있다고 봄.
    
    하지만 별도의 컨설팅 계약서 작성을 통해 받을 수 있는건 아니냐라는 설도 존재하지만 대법원에서는 인정 안해줌
    인정받으려면 중개과정에서 통상적으로 살피고 신경써야할 부분을 훌쩍 뛰어넘는 성과가 있을 경우라면 권리금
    양도양수 계약에 대한 성과급조로 인정할 여지도 있다치지만 대부분은 중개과정에서 확인설명해야하는 부분에
    속한다고 봄.

    따라서 권리금양도양수에 대한 중개수수료는 안줘도 됨.

    하지만 현실에서는 그렇지 않은 것도 사실임. 그러니 법적인 부분 어느정도 이해하고 협상 과정에서 활용하는게 좋음.

6번 재계약서 작성시 중개수수료

-> 줄 필요 없음
    중개행위 자체가 중개대상물에 대한 알선행위인데 당사자가 조건 다 맞춰놓고 계약서만 써달라 하는데 중개수수료 요구는
    법적인 근거가 없음.
    
    특히 부동산계약서 대서행위에 대해서 행정사가 이의제기 한 적이 있는데 현행법상 대서권한이 중개업자한테 있느냐
    부분이였음.
    고등법원에서는 중개업자의 대서행위 위법의 소지 있다고 함.
    
    다만 현실에서는 중개업소 대서행위로 인해 문제발생시 중개업소에 책임을 묻고 있는 상황이고 실제 현황상 부동산 재계약
    대서가 중개업소에서 많이 이루어지고 있어서 대서행위의 위법성 여부는 크게 문제되지 않고 있음.

    걍 대서료만 주면 됨

    대서료 역시 법적으로 정해진 요율없음.  상황봐서 싸게 협의보면 됨


     한 줄 요약
   
     1. 중개수수료는 모든 구간에서 협의가 가능하다